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析我国房地产企业利润世界和平

发布时间:2020-02-15 12:18:51

析我国房地产企业利润

有位作者着文指出,企业的公道利润应为5%,而房地产企业的利润远远高于5%,因而利润太高。还有人认为,房地产是首当其冲的暴利行业,许多亿万富翁就是搞房地产发家“暴富”的。而利润太高,必然会提高房价,而且有可能产生“高额利润驱动”的严重后果。 辨析的意见有以下几点: (1)如果对一年经济活动的利润进行统计,可以统计出这一年全国的年社会平均利润率、各行业的年平均利润率和各企业的年利润率。这些利润率有高有低,而且每一年都会有变化。例如,在一个国家的经济繁华发达时期,社会平均利润率就比较高,有时会高出10%甚至20%;而在经济萧条时期,社会平均利润率就会比较低,不但会低于5%,有时还会出现许多亏损行业。在同一年内,各个行业的平均利润,也不会相同,“朝阳”行业或产品紧俏行业的利润会高于社会平均利润,“夕阳”行业或产品滞销行业则与之相反。在一个行业中的各个企业,由于管理水平、科技水平和经营能力的差别,企业利润也会有很大差别。企业的产品是畅销还是滞销,也会影响其利润。因此,把各行各业以及各个企业的公道利润定为5%,不符合市场经济的运行规律。 (二)在市场经济条件下,水平(含管理、科技和经营水平)高的企业会获得较高的利润,水平低的企业只能取得低利润甚至亏损。这种差别就会推动广大企业不间断地去努力提高水平。市场经济的优胜劣汰作用,是加快社会经济、社会生产力和科技发展的强大动力。如果把5%的利润作为合理利润来锁定所有企业,就会把充满前进活力的市场经济变成“一潭死水”。 (3)在西方国家,房地产属于风险性产业。在西方国家市场机制相当健全的条件下,房地产业的平均利润一般会到达20%以上,高的会到达40%。而当国民经济走向萧条时,房地产企业又会率先滑坡,平均利润极低甚至全行业亏损,并致使一批企业停业或倒闭。明白了房地产企业利润这个高低更迭的特点,就不会片面地去抨击其繁华时期的高利润,也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。 (4)十几年来,我国的国民经济延续地高速发展。按理,我国房地产企业应该连续地出现行业高利润,而事实却与之相反。据中国统计年鉴,全国房地产企业的平均利润1996年为盈利0.91%,1997年为亏损4.66%,1998年为亏损3.61%,1999年为亏损1.16%,2000年为盈利1.62%,2001年为盈利2.29%,2002年为盈利3.6%。以上统计数字表明,这些年来我国房地产企业的整体利润水平,属于低利润行业。有的作者按国外的常规,或者以几个高利企业的例子推论,作出了不符合我国房地产企业实际的判断。 (五)我国房地产企业这些年平均利润低,主要原因是:全国房地产企业统计数为3.2万个(2001年进行一次性统计,包括了有执照而无经营活动的企业,共51901个),每年建成住房6.8亿平方米,平均每个企业只摊上2万多平方米。“僧多粥少”,造成占总数2/3的企业因任务不足而处于低利和亏损状态。由于这些企业总认为房地产企业是高利企业,宁愿承当低利或亏损而“赖着”不停业,“等待”获取高利机会。更主要的缘由是我国的市场经济还不够发达,企业适时进退市场的自觉性低,使得许多低利和亏损企业不能及时被淘汰。解决房地产企业平均利润低的前提条件是,大力发展市场经济,充分发挥其优胜劣汰的作用。主要办法是,推行房地产企业集约化、规模化的结构调整,加快产业现代化的步伐,减少企业数量,提高企业素质。 (6)有人说,房地产全行业利润低或亏损不符西方国家经济繁华时期房地产企业应取得高利的常规,也不符合房地产“支柱产业”的“身份”。由于国情不同,西方国家有的常规不一定合适我国,也不能生搬硬套西方国家房地产企业利润的“常规”。 我国尚无统一的支柱产业标准。专家们写论文使用的标准概括起来主要有以下6条:增加值或投资额占国内生产总值和总投资额的比重大;就业人数多;行业关联度和带动力强;较高的产业集中度和骨干企业市场占有率;上交税费多;持续发展的贡献率大。近10多年来,我国房地产业在以上6条标准表现都很突出,因此成了名不虚传的支柱产业。至于这些年出现的全行业低利润或亏损,主要是有2/3的企业任务不足造成的,但它并不影响全行业上交税费。世界各国的资料表明,房地产税占城市收入的比重,发达国家高,可达10~15%;发展中国家低,只有1~6%。我国目前为3%左右,但近几年每一年的平均增幅都超过20%。如果房地产税加上土地出让金,则成为城市财政的主要来源之一。还要指出,占房地产企业总数1/3任务饱满的企业,数量近1万个,主要是房地产的骨干企业。它们的利润比较高,产业集中度和市场占有率也高。骨干企业能否发挥产业集中度和市场占有率高的重要作用,正是支柱产业的一个重要条件。 (7)在市场经济的年度运行中,各个行业都可能出现一些获得高利乃至暴利的企业,房地产业也不会例外。但不能由于出现了一些暴利企业或项目,就“以点代面”把全部行业说成是暴利行业。由于我国的房地产业属于“新兴”产业,许多调控企业利润的法制还没有跟上,加上其风险性产业的特点,出现高利和暴利的“机率”一般会大于其他非风险性行业。特别是1992~1993年房地产发展过热时期,由于管理失控,出现的高利和暴利企业或项目更多。房地产企业出现高利或暴利,各有其不同缘由。应当通过具体分析,采取区分对待的政策和措施。 (8)有的房地产企业,在实行科学管理、采用先进技术和提高经营决策能力等整体水平方面,都优于其他企业,并因此取得了高利。对此,应采取鼓励政策,并通过市场经济优胜劣汰的作用,推动广大房地产企业努力提高水平,加快前进步伐。 (九)有的房地产企业取得了高利乃至暴利,属于行政管理没有跟上。例如,一个中等城市开始开发某一片郊区时,每亩土地的出让金为10万元。过5年后,这一片郊区土地基础设施逐步完备,具备发展各方条件,每亩土地的转让金涨到了200万元。如果有企业在郊区开发之初取得了较多土地,依照开发量超过总量25%便可转让土地的规定,把具有而还没有开发的土地转让出去,就可能获得20倍的“暴利”,而且不“违法”。对于这种情况,有的国家采取征收“受益税”(含土地和房地产受益增值)或“土地增值税”、“财产税”(因财产定期评估,就包含了增值的内容)的法制来抑制其获取暴利。而我国的土地增值税还起不到抑制暴利的作用,其他方面的法制也没有跟上。这也是近几年一些城市出现“圈地热”的主要原因之一。因此,对因行政管理没有跟上而出现的企业多获利或暴利的问题,还得狠下功夫,通过有针对性的制定法规和采取有效措施来解决。

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